【连城商学院】澳洲税改深度拆解 海外投资者与移民者须知
由2027年7月1日起，住宅物业的负扣税将仅适用于新建住宅。换言之，在该日之后购入的现有住宅，其租金亏损只能用来抵销同一物业的租金收入或其他住宅类资本利得，不可以再用来扣减工资、股息等其他收入。未用完的亏损，可结转至未来年度。
不过，预算案设有「祖父条款」（grandfather clause）：凡于2026年5月12日晚上7时30分前已持有的现有住宅，可以继续沿用旧有负扣税安排，直至该物业出售为止。
此外，外国人购买澳洲现有住宅的禁令，已延长至2029年6月30日，即海外资金只能参与新建住宅或开发项目。
CGT 50%折扣终结
由2027年7月1日起，持有逾12个月资产可享有的50%资本增值税（CGT）折扣将被废除，取而代之的是，成本基数按CPI指数化，再施加30%的最低税率。即使个人边际税率低于30%，CGT部分仍须按至少30%纳税。
对于非税务居民，影响更为复杂。
非居民CGT制度正经历十余年来最大幅度收紧：税务可归属澳洲财产（TAP）的定义大幅扩张，涵盖与澳洲不动产有密切经济联系的资产（如可再生能源设施、采矿设备等），部分修订更追溯至2006年。原有的75万澳元门槛已取消，预扣税率升至15%，并引入365天资产测试期。
过渡安排方面：2027年6月30日前产生的增值部分仍可享受50%折扣；跨越7月1日的持有期，则按时间比例分割计算。
酌情信托 新增30%最低税
由2028年7月1日起，酌情信托将被征收30%的最低税率，由受托人直接缴纳。非公司受益人可获不可退还的税务抵免，但公司受益人完全无法获得任何抵免，可能引致双重课税。
此项改革对跨境信托架构影响极大。许多海外投资者透过酌情信托持有澳洲资产，以便灵活分配收益予不同家庭成员或关联企业。
新制下，信托层面已产生30%税负，若受益人为非税务居民，并无豁免，整体税务成本将显著上升。
2027年6月30日之前，是享用50% CGT折扣的最后机会。笔者建议在这个日期前，与专业税务顾问全面盘点现有资产，考虑是否需要提前处置部分投资，以锁定较低税负。
对海外投资者及潜在移民人士而言，新一份财政预算案不是单一政策调整，而是整个澳洲税务生态的系统性重构。
及早进行资产审视、现金流测算及架构重组规划，将是控制风险、保护财富的关键一步。
连城集团合伙人冯南山 Paxson
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